Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать

Кажется, что может быть сложного в приобретении недвижимости за границей, при условии, что есть необходимые средства. В Израиле существуют местные особенности, которые следует учесть. Одна из них – постоянный рост стоимости недвижимости, поэтому покупка дома или квартиры в стране является выгодной инвестицией. В этой статье подробно расскажем о том, как гражданину России приобрести недвижимость в собственность в Израиле.

Порядок оформления покупки квартиры

  1. Проверьте недвижимость и владельца – убедитесь, что жилье не арестовано, не заложено, бумаги на него в порядке, а собственник адекватно подходит к заключению сделки.
  2. Подпишите предварительное соглашение – это гарантия выполнения обязательств со стороны продавца, а вы подтверждаете, что готовы приобрести объект.
  3. Подготовьте бумаги и дождитесь, пока это сделает продавец – соберите документы для заключения сделки и предоставьте их нотариусу.
  4. Заключите договор – на этом этапе права на недвижимость переходят к вам.
  5. Рассчитайтесь с продавцом – это можно сделать и до подписания договора, зависит от того, что прописано в договоре купли-продажи.
  6. Оплатите услуги нотариуса – обычно оплачивают пополам продавец и покупатель.
Порядок оформления покупки квартиры
Порядок оформления покупки квартиры
Порядок оформления покупки квартиры
Порядок оформления покупки квартиры
Порядок оформления покупки квартиры

Как продать квартиру: пошаговая инструкция

Порядок оформления покупки квартиры
Порядок оформления покупки квартиры
Порядок оформления покупки квартиры
Порядок оформления покупки квартиры
Порядок оформления покупки квартиры

Преимущества и недостатки продажи квартир агентству недвижимости

Перед совершением сделки по продаже квартиры нужно взвесить все плюсы и минусы такого шага. При продаже квартиры агентству недвижимости нужно будет готовить меньше документов, чем при продаже квартиры обычным путем, когда требуется больше дополнительных документов.

Если вы будите продавать квартиру покупателю с одобренной ипотекой, то потребуется представить из документов:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость;
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровый паспорт, технический паспорт на квартиру;
  • согласие второго супруга на сделку.

Если покупателем будет агентство недвижимости, то потребуется паспорт, выписка из домовой книги, свидетельство о собственности, согласие супруга. Не требуется готовить для агентства недвижимости кадастровый и технический план на квартиру. Это связано с тем, что риелторы обычно сразу понимают при осмотре квартиры, была бы перепланировка или нет, можно ли узаконить произведенные изменения.

Важно! При продаже квартиры агентству недвижимости продавец экономит время на подготовку документов, значит, продажа пройдет быстрее.

Агентство недвижимости покупает недвижимость у продавца за наличные денежные средства. Это намного удобнее, чем продажа квартиры через ипотечный договор, также быстрее пройдет и сделка, и расчеты по сделке. Если квартиру покупает ипотечник, то продавец деньги получает в два этапа, сначала первоначальный взнос, затем через несколько дней остальную часть. А агентство недвижимости передает наличные деньги и сразу за один раз.

Деньги агентство недвижимости могут быть переданы через банковскую ячейку или переведены со счета на счет.

Агентство недвижимости может купить квартиру быстрее, чем покупатель с той же ипотекой. Если даже у вас, как продавца квартиры, уже готовы документы, то все равно нужно ждать, пока пройдет оценка квартиры, это два дня, и банк должен одобрить выбранную квартиру для сделки, это занимает примерно до семи дней.

При покупке квартиры агентством недвижимости сроки сокращаются до трех дней, значит, вы быстрее совершите сделку и выиграете время.

В любом случае, даже при продаже квартиры агентству недвижимости, процесс затянется, если одним из собственников является несовершеннолетний, потому что в этом случае понадобится получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Также важно, что весь процесс по оформлению юридических моментов при продаже квартиры агентство недвижимости берет на себя. При обычной сделке покупатель не заинтересован в помощи вам в оформлении. Поэтому нужно максимально изучить все юридические аспекты, чтобы правильно оформить сделку и сэкономить на юристе. И не факт, что все ваши интересы будут соблюдены.

А если в агентстве недвижимости вы правильно объясните свою позицию, что вам нужно, то агентство недвижимости поможет все правильно оформить и собрать нужные документы.

Теперь рассмотрим недостатки данного способа, при покупке квартиры агентством недвижимости.

Одним из самых больших и главных минусов при продаже квартиры в этом случае будет цена, которая будет ниже рыночной цены на 10-40%. Именно за это снижение цены вы получите все плюсы вышеперечисленные. И если время для вас ценнее время, то вы можете поступиться стоимостью недвижимости и согласиться на предложение риелторов.

Выгодно ли продавать квартиру в режиме карантина, если у вас ипотека?

Давайте начнем с того, что сейчас вам нужно думать о среднемесячном платеже по ипотеке. В случае чрезвычайной ситуации (например, потеря работы из-за кризиса и коронавируса) выплачивать взносы в банк станет труднее. Казалось бы можно претендовать на ипотечные каникулы, но это отдельная песня: не каждый банк на момент написания материала готов предоставить заморозку выплат своим клиентам.

Поэтому…, если чувствуете, что находитесь в паре шагов от локального дефолта (на фоне текущего совокупного дохода семьи) и за этим последует вероятность того, что банк заберет квартиру — звоните нам в «PRO ОБМЕН». Мы поможем продать квартиру из-под залога банка и оперативно подберем вам менее новое жилье. Кроме того, некоторые банковские организации делают хорошую скидку по ипотеке для наших клиентов. И само собой, ответ на вопрос «А стоит ли продавать квартиру, находящуюся в ипотеке?» назревает не менее однозначный: «Если у вас сложилась весьма сложная ситуация — да!».

Выгодно ли продавать недвижимость на фоне коронавируса и кризиса 2020 года

Понравилась статья? Поделись с друзьями!

Метки:ипотека кризис 2020 продажа квартиры

Порядок действий при покупке жилья

Не стоит заниматься поиском и покупкой недвижимости самостоятельно, лучше довериться опытному агентству. Предположим, что покупатель вместе с агентом подобрали подходящее жилье и согласовали цену его покупки. Дальнейшие действия заключаются в следующем:

  1. Резервация и проверка объекта. Для процедуры подписывается предварительное соглашение. Оно подкрепляется задатком в сумме 1-10% от договорной стоимости недвижимости. Резервация необходима, чтобы объект не был перепродан, пока проверяется его юридическая чистота. Юрист определяет наличие или отсутствие долговых обязательств, права собственности на объект и землю, и прочие факторы.
  2. Заключение сделки купли-продажи недвижимости. Здесь нет необходимости в нотариальном удостоверении сделки. В подписании контракта участвует только продавец и покупатель. Лучше, если у каждой стороны есть собственный юрист.
  3. Оплата объекта недвижимости. Здесь два варианта. Россиянин должен открыть личный счет в Израиле и с него оплатить договор. Либо перевести сумму на счет адвоката.
Читайте также:  Особенности сувенирной продукции в Испании

Внимание! Нужно быть готовым, что израильский банк может затребовать справки об отсутствии налоговых долгов на Родине.

  1. Регистрация собственности. Для этого нужно внести информацию о новом собственнике объекта во все реестры.

Это важно! Любая сделка с израильской недвижимостью подлежит государственному налогообложению в размере 8-10% от стоимости объекта. На льготный налог могут претендовать россияне, приобретающие вторую и последующую недвижимость в стране.

Не зная юридических тонкостей процедуры, будет сложно правильно заключить сделку купли-продажи объекта недвижимости. Юридически грамотную поддержку смогут оказать специалисты Еврейского Агентства Репатриации.

Квартира в Израиле – расходы и доходы

Большинство россиян покупает жильё в Израиле не только для семейного отдыха, но и с целью заработать на ренте. Оставить квартиру простаивающей 11 месяцев в году было бы слишком дорогим удовольствием. Расходы на содержание объекта строго индивидуальны и зависят от площади квартиры, её местоположения и ставок управляющей компании. Собственники жилья обязаны оплачивать:

  • Муниципальный налог (около 60 долларов в месяц)
  • Счета за электроэнергию (около 0,15 долларов за 1 кВт)
  • Счета за воду (около 0,9 долларов за 1 м³)
  • Счета за газ (около 3–6 долларов в месяц)
  • Работу управляющей компании (от 9 до 150 долларов в месяц в зависимости от объема услуг)

В среднем годовое содержание квартиры в Израиле обходится в 20-40 долларов за квадратный метр недвижимости. С учетом всех дополнительных факторов сумма может составить до 10 000 долларов. Чтобы компенсировать расходы и заработать на ренте, удобнее всего отдать собственность в управление квалифицированной организации, которая будет сдавать жильё на длительный срок или посуточно. Посредник возьмет за свои услуги примерно 15% от стоимости аренды, еще 10% суммы придется отдать в качестве налога на доход. Итоговый заработок будет зависеть от уровня квартиры и удачности ей расположения. Прогнозируемый месячный доход от скромной студии на побережье в Нетании составляет 1000 — 1500 долларов, а от апартаментов с двумя спальнями в центре Тель-Авива – от 3500 до 5000 долларов.

Какие подводные камни?

Прежде чем участвовать в подобных аукционах, необходимо внимательно ознакомиться с документами на продаваемое жилье. Необходимо понимать, была ли данная квартира куплена, приватизирована или перешла в собственность должника в связи с выплатой пая в ЖСК (жилищно-строительный кооператив — прим. ред.). «Очень часто случаются ситуации, когда квартира была приватизирована, но один или несколько из проживающих в этой квартире отказались от участия в приватизации. В силу закона данные граждане имеют право пожизненного пользования этим жилым помещением. И, как правило, суды отказывают в выселении таких людей», — делится опытом руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Несколько проще обстоят дела, когда квартира куплена или приобретена в собственность в связи с выплатой пая в ЖСК. На такие объекты не распространяется режим отказа от приватизации, и выселить оттуда проживающих можно. Тем не менее периодически случается, что лица, проживавшие в таком жилье, добровольно не хотят выселяться из него. И тогда новых владельцев ждет судебный процесс.

Читайте также:  Как открыть шоу рум: с чего начать и сколько можно заработать

Могу ли я объявить себя банкротом?

Во время банкротства будет ли моя квартира считаться единственным жильём?

«Данный процесс может быть достаточно продолжительным — длиться до года. К участию в нем привлекается прокуратура. А если проживающие, несмотря на решение суда, все равно не освобождают помещение, приходится обращаться в ФССП для принудительного исполнения данного решения», — рассказывает Владислав Фролов.

Если же вы планируете приобрести залоговое жилье непосредственно у собственника, нужно помнить об одном важном нюансе. На момент заключения договора купли-продажи объект еще находится в залоге у банка, поэтому необходимо проработать схему снятия этого обременения.

«Существуют банки, которые предлагают безопасный для покупателя вариант закрытия сделки. Расчеты происходят через аккредитив, а одним из документов, предоставляемых продавцом для раскрытия аккредитива, является поручение банку о переводе суммы задолженности по кредиту. В этом случае переход права собственности происходит на имя покупателя с залогом в пользу банка, а после перевода суммы задолженности на кредитный счет банк предоставляет покупателю необходимый пакет документов для снятия залога», — отмечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Пенигин.

В этой ситуации у продавца квартиры нет возможности забрать деньги со счета и не расплатиться с банком, так как в случае непредоставления такого поручения продавец не сможет раскрыть аккредитив и забрать причитающуюся ему сумму. Но, продолжает Пенигин, есть и банки, которые не занимаются безопасными схемами продажи объектов и снятия обременения, а предлагают покупателю досрочно погасить кредит продавца. В этом случае продавец может в дальнейшем отказаться от регистрации перехода права собственности, оставив покупателя без денег и без квартиры.

Как купить комнату с 300 тысячами долга по коммуналке?

Приходят повестки в суд на имя прошлых хозяев квартиры. Что делать?

«Кроме того, существует риск, что у продавца-должника есть и другие долговые обязательства, которые могут в дальнейшем повлечь признание должника банкротом и признание сделки купли-продажи недействительной по иску арбитражного управляющего», — заключает Дмитрий Пенигин.

Как снять жильё в Израиле

В тех случаях, когда средств на покупку квартиры не хватает, её можно арендовать. В стране это распространённая практика, и большое число семей живёт в съёмном жилье многие годы. Снять квартиру в Иерусалиме, Тель-Авиве или любом другом городе страны поможет информация, размещённая на онлайн-ресурсах – там всегда можно найти подходящий вариант.

Если же нет времени или желания самому заниматься решением этого вопроса, то можно прибегнуть к услугам риэлтерских агентств – практически все они также занимаются арендой квартир. Заключая договор, следует учитывать, что долгосрочная аренда будет стоить дешевле, чем, если за ту же квартиру платить посуточно.